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Goldene Regeln für den Immobilienkauf in Griechenland!

Darf ich Immobilien in Griechenland erwerben?

Jeder Bürger der EU kann ohne Einschränkung Immobilien in Griechenland erwerben.
Es bestehen geringfügige Beschränkungen in diversen Grenzgebieten.

Wie viel darf es denn sein?

Die Mindestgrundstückfläche für ein Wohngrundstück beträgt in der Regel 1200 bzw. 2000 qm innerhalb des Stadtbauplans und 4000 qm außerhalb des Stadtbauplans. Diese Grundregeln können jedoch von Gemeinde zu Gemeinde differenzieren. Vor allem bei innerörtlichen Bauvorhaben reicht häufig (erheblich) weniger Grundfläche zur Baugenehmigung aus.

Wie sieht der Kaufvertrag aus?

Im Kaufvertrag müssen neben dem Kaufpreis wenigstens Bauplan und Lageplan der Immobilie bzw. des Grundstücks sowie die Bescheinigung über die Bezahlung der Gemeindegebühr der letzten zwei Jahre (d.h. es sind keine Gemeindegebühren offen) enthalten sein.

Nie ohne meinen Anwalt!

Der griechische Gesetzgeber hat die Regel "Nie ohne meinen Anwalt" zur Freude der örtlichen Anwaltschaft zu geltendem Gesetz gemacht: für Käufer wie Verkäufer sind Anwälte gesetzlich vorgeschrieben. Laut Artikel 369 des griechischen Bürgerlichen Gesetzbuches bedürfen in Griechenland "Verträge, welche die Begründung dinglicher Rechte an Grundstücken zum Gegenstand machen, der notariellen Beurkundung". Zur Verabschiedung eines Kaufvertrages müssen daher beide Vertragsparteien grundsätzlich in Begleitung ihrer Anwälte bei einem Notar vorstellig sein!

Registrierung im Grundbuch

Nach Beurkundung durch den Notar muss der Immobilienkaufvertrag in Griechenland beim Grundbuchamt des Bezirkes, in dem sich das Grundstück befindet, eingetragen werden - erst mit der Eintragung ist der Erwerb vollzogen. Die Eintragung muss beantragt werden; dies tut meist der beurkundende Notar.

Wie funktioniert das griechische Grundbuch?

Das Grundbuch, das seit 1996 und bis in die absehbare Zukunft von Grund auf reformiert wird, ist derzeit noch alphabetisch nach Personen organisiert und nicht wie in Deutschland nach Flurstücken. Über jede Person, die Inhaber von dinglichen Rechten ist, wird ein Registrierblatt geführt, das auf die verschienen Registrierbücher verweist. Das Grundbuchamt ist nur für Rechtsanwälte zugänglich.

Gibt es verschiedene Grundbuchregister?

Neben dem alphabetischen Namensregister führt das griechische Grundbuchamt noch verschiedene andere Register: wiederum nach Personen organisiert werden in großen Foliobänden in einer Abteilung die Grundstücksbelastungen, insbesondere die Hypotheken, handschriftlich vom Registerbeamten eingetragen; ebenso in einem anderen Register die Herausgabeklagen und Pfändungen.

Die Nebenkosten - Kaufpreis ist nicht immer gleich Bemessungsgrundlage!

Der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis ist in der Praxis meist nicht die Bemessungsgrundlage für die anfallenden Steuern und Nebenkosten. Stichwort hierzu sind die in Griechenland sogenannten "objektiven Werte", die zirka alle drei Jahre vom Finanzministerium festgelegt werden. Die objektiven Werte sind verbindliche Regelwerte je nach Lage und Größe der Immobilie. Diese Regelwerte bilden das Minimum des Kaufpreises, wonach Steuern i.d.R. Nebenkosten berechnet werden, auch wenn der vereinbarte Kaufpreis (wie meist) höher ausfallen sollte.

Welche Steuern werden fällig?

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Gebieten mit Bebauungsplan 9 % und außerhalb 7 % des Regelpreises bis zu einer Höhe von 14.673 Euro (also GRD 5 Mio.) und für den darüber hinausgehenden Teil des Regelpreises 11 % bzw. 9 %. So wird z. B. bei einem Regelkaufpreis i.H.v. 40.000 Euro bei einem Haus auf dem Lande die Grunderwerbsteuer von 3.306 Euro betragen. Die Gemeindeabgaben betragen 3 % von der Grunderwerbsteuer. Mehrwert- oder Umsatzsteuer fällt nicht an.

Maklerprovision - Vorsicht bei Doppelbesichtigung!

Sie wird frei vereinbart und beträgt üblicherweise zirka 2 % des tatsächlichen Kaufpreises (also nicht des Regelpreises). Kaufinteressenten sollten sich auf jeden Fall davor hüten, sich dasselbe Objekt von verschiedenen Maklern zeigen zu lassen!

Was kostet mich mein obligatorischer Anwalt?

Jede Vertragspartei zahlt ihren eigenen Anwalt. Das Honorar beträgt 1 % des Regelkaufpreises bis zu einer Höhe von 44.020 Euro und 0,5 % für den überschießenden Betrag.

Und der Notar?

Die Notarkosten werden in der Regel vom Käufer getragen. Die Grundgebühr beträgt 2 % des Regelkaufpreises.

Wie wird der Kaufpreis entrichtet?

Die Abwicklung der Bezahlung läuft ausschließlich zwischen den Vertragsparteien ohne die Beteiligung des Notars ab. Insbesondere sind Notaranderkonten in Griechenland nicht bekannt. Der Notar beschränkt sich in der Praxis auf die Beurkundung der beiderseitigen Erklärung, dass der ausgewiesene Kaufpreis bereits einvernehmlich übergeben und empfangen worden ist.

Was sind die laufenden Kosten und Verpflichtungen nach dem Kauf?

Jährliche TAP-Kapitalsteuer (Telos Akinitis Perioussias) von 0,04 %. Jeder Immobilienbesitzer ist gemäß neuer Präsidialverordnung verpflichtet, dem Finanzamt eine sogenannte E9-Erklärung vorzulegen. Darin ist der gesamte Grundbesitz in Griechenland ebenso anzugeben wie alle dinglichen Rechte, z.B. Grundpfandrechte. Auch Grundbesitzer, die derzeit nicht in Griechenland einkommensteuerpflichtig sind, werden von dieser Verordnung betroffen und müssen daher eine Steuernummer beantragen sowie eine Steuererklärung einreichen. Die Regelung gilt erstmals für das Jahr 2004.

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